Du suchst nach Klarheit zur aktuellen Mietrechtssituation. Die Diskussionen um die Mietpreisbremse sind allgegenwärtig. Dieser Artikel gibt Dir die notwendigen Fakten für Januar 2026.
Die Regelung zum Mietpreisdeckel betrifft den angespannten Wohnungsmarkt direkt. Sie ist ein zentrales Instrument für mehr Fairness.
Baden-Württemberg verlängert die Mietpreisbremse 2026 um ein Jahr bis Ende 2026. Bayern hat die Maßnahme bis 31. Dezember 2029 verlängert. Die Rechtsgrundlage des Bundes gilt bis Ende 2029.
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch im gesamten Bundesgebiet. Sie wird nur per Landesverordnung in bestimmten Gebieten aktiviert. Dieses Jahr sind die Regelungen unterschiedlich.
Verschaffe Dir jetzt einen klaren Blick auf die Lage. Verstehe, was die Entwicklungen für Dich als Mieter konkret bedeuten.
Persönliche Einleitung und Überblick
Um bezahlbaren Wohnraum zu sichern, setzen Bundesländer gezielte Maßnahmen um. Du erhältst hier einen klaren Blick auf die aktuellen Entwicklungen.
Die Regelungen betreffen Mieter und Vermieter in bestimmten Regionen direkt. Verstehe die praktischen Auswirkungen für Deine Situation.
Das wichtigste im Überblick
Die Mietpreisbremse begrenzt Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies gilt nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
| Kriterium | Baden-Württemberg | Bayern |
|---|---|---|
| Betroffene Gemeinden | 130 Städte und Gemeinden | 285 Städte und Gemeinden |
| Bevölkerungsabdeckung | 33% der Bevölkerung | 14% aller Gemeinden |
| Geltungsdauer | Bis Ende 2026 | Bis 31. Dezember 2029 |
| Mietobergrenze | 10% über Vergleichsmiete | 10% über Vergleichsmiete |
Außerhalb der festgelegten Gebietskulisse gilt bundesweit eine Obergrenze von 20 Prozent. Neubauten nach Oktober 2014 sind von der Regelung ausgenommen.
Verstöße können mit Bußgeldern bis 50.000 Euro geahndet werden. Der Nationalrat beschloss diese historische Regulierung als Antwort auf die Wohnungsmarktkrise.
Hintergrund und gesetzliche Grundlagen
Die Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt folgt strengen rechtlichen Kriterien. Verstehe die historische Entwicklung dieses Instruments.
Entwicklung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg und Bayern
Baden-Württemberg führte die Maßnahme 2015 ein. Die aktuelle Verlängerung bis Ende 2026 basiert auf neuen Gutachten. Bayern setzt auf längerfristige Planungssicherheit bis 2029.
Rechtliche Kriterien und Regelungen im Mietrecht
§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch definiert den angespannten Wohnungsmarkt als Voraussetzung. Nur bei Gefährdung der Wohnungsversorgung dürfen Länder die Mietpreisbremse verhängen.
Analysiere die fünf Kriterien für die Gebietskulisse. Vier von fünf müssen erfüllt sein:
| Kriterium | Beschreibung | Bedeutung |
|---|---|---|
| Wohnungsversorgungsgrad | Anzahl Wohnungen pro Einwohner | Grundversorgung sicherstellen |
| Mietbelastungsquote | Anteil des Einkommens für Miete | Erschwinglichkeit messen |
| Angebotsmieten | Preisentwicklung neuer Mietverträge | Marktdynamik erfassen |
| Mietpreisdifferenz | Unterschied Bestands-/Neumieten | Preisspirale erkennen |
Unabhängige Gutachter berechnen methodisch einheitlich, welche Kommunen in die Gebietskulisse aufgenommen werden. In Baden-Württemberg fallen Städte wie Mannheim heraus, während 84 neue Städte und Gemeinden hinzukommen.
Beachte das bayerische Zweistufenverfahren: Erst Gutachten-Fortschreibung, dann Stellungnahmen der Kommunen. So entsteht rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten.
Mietpreisbremse 2026 – Neuerungen und Auswirkungen
Vermieter müssen sich auf geänderte Obergrenzen und erweiterte Gebietskulissen einstellen. Die aktualisierten Vorgaben gelten ab diesem Jahr mit konkreten Auswirkungen.
Änderungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mietobergrenzen
In allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die zentrale Obergrenze. Die Miete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Neubauten nach Oktober 2014 sind von dieser Regelung ausgenommen. Hier können Vermieter frei kalkulieren.
Überschreitungen der 10-Prozent-Grenze stellen Ordnungswidrigkeiten dar. Bußgelder bis 50.000 Euro sind möglich. Bei Mieten über 50 Prozent der Vergleichsmiete droht Strafbarkeit.
Regionale Unterschiede und aktualisierte Gebietskulisse
Baden-Württemberg hat 130 Kommunen in der neuen Gebietskulisse. 84 Städte und Gemeinden kommen neu hinzu. Mannheim und Konstanz fallen heraus.
Bayern weitet auf 285 Städte und Gemeinden aus. Der Großraum München ist besonders betroffen. Prüfe regelmäßig, ob Deine Wohnung in der Gebietskulisse liegt.
Außerhalb der Gebietskulisse gilt bundesweit eine Obergrenze von 20 Prozent. Auch hier existieren klare Grenzen für Vermieter.
Weitere marktrelevante Reformen und Regelungen
Neben der Mietpreisbremse treten 2026 weitere wichtige Immobilienreformen in Kraft. Diese Regelungen ergänzen den mietrechtlichen Rahmen und betreffen Vermieter direkt.
Verlängerte Kündigungssperrfrist und Kappungsgrenzen
Beachte die verschärfte Kappungsgrenze. In der Gebietskulisse dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen.
Außerhalb dieser Gebiete gilt die bundesweite Obergrenze von 20 Prozent. Parallel verlängern sich die Kündigungssperrfristen.
In Baden-Württemberg beträgt sie fünf Jahre, in Bayern sogar zehn Jahre nach Umwandlung. Eigenbedarfskündigungen sind in diesem Rahmen ausgeschlossen.
Weitere Neuerungen im Immobiliensektor und angrenzende Regelungen
Ab 1. Juli 2026 gilt die 65-Prozent-EE-Pflicht für neue Heizungen in Städten über 100.000 Einwohnern. Bis Ende Dezember 2026 müssen fernablesbare Messgeräte installiert sein.
Die Trinkwasserverordnung verlangt die Entfernung von Bleileitungen bis 12. Januar 2026. Vermieter müssen diese Fristen einhalten.
Nutze den „Bau-Turbo“ § 246e BauGB für schnellere Genehmigungen. Diese Regelung gilt seit November 2025 und beschleunigt Verfahren.
Alle Maßnahmen zielen auf mehr Rechtssicherheit im Mietrecht. Prüfe regelmäßig die aktuellen Regelungen für Deine Wohnung.
Fazit
Als Fazit steht fest: Die erweiterte Gebietskulisse bringt mehr Rechtssicherheit für betroffene Haushalte. Über 130 Gemeinden in Baden-Württemberg und 285 Städte und Gemeinden in Bayern unterliegen nun den verschärften Regeln.
Prüfe regelmäßig, ob Deine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nur dann greift die 10-Prozent-Obergrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nutze diese Vorgaben aktiv zu Deinem Schutz.
Die Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2026 in Baden-Württemberg und bis 2029 in Bayern ein zentrales Instrument. Parallel arbeitet eine Expertenkommission an schärferen Sanktionen gegen Mietwucher.
Behalte den Blick auf kommende politische Entscheidungen. Nach der Landtagswahl im März 2026 entscheidet die neue Landesregierung über die Zukunft der Regelungen. Informiere Dich jährlich über Änderungen in Deiner Region.
Insgesamt zielen alle Maßnahmen darauf ab, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit normalen Einkommen zu sichern. Das Mietrecht bietet Dir einen stabilen Rahmen – nutze ihn konsequent.
