📖 Lesezeit: 8 Minuten | Zuletzt aktualisiert: 14.12.2025
Die Bauzinsen 2026 werden sich laut Experten in einem Korridor zwischen 3,1 und 3,7 Prozent bewegen – mit leichter Tendenz nach oben. Wer einen Immobilienkauf plant, sollte nicht auf sinkende Zinsen warten: 60 Prozent der Finanzexperten rechnen mit steigenden Bauzinsen. Gleichzeitig ziehen die Immobilienpreise um etwa 3 Prozent an. Eine gute Nachricht: Die KfW fördert ab sofort wieder Neubauten im EH55-Standard mit zinsgünstigen Krediten.
Das Wichtigste zu Bauzinsen 2026
Zinsprognose auf einen Blick:
- Aktueller Bauzins (Dezember 2025): ca. 3,3–3,7 % (10 Jahre Zinsbindung)
- Prognose 1. Halbjahr 2026: 3,1–3,7 % Topzins laut Dr. Klein
- Prognose Ende 2026: ca. 4 % laut Interhyp-Bankenpanel
- Immobilienpreise 2026: ca. +3–3,5 % Anstieg erwartet
- EZB-Leitzins: Stabil bei 2,0 % – keine Änderung erwartet
- KfW EH55-Förderung: Seit 16.12.2025 wieder verfügbar
Bauzinsen aktuell: Wo stehen wir Ende 2025?
Die Bauzinsen zeigen sich zum Jahresende 2025 weitgehend stabil. Nach den starken Schwankungen der vergangenen Jahre hat sich der Markt eingependelt. Aktuell liegt der Topzins für eine zehnjährige Baufinanzierung bei etwa 3,3 bis 3,7 Prozent – abhängig von Bonität, Eigenkapitalquote und Objektwert.
Zum Vergleich: Im Jahr 2022 kletterten die Bauzinsen innerhalb weniger Monate von rund 1 Prozent auf fast 4 Prozent. Dieser Zinsschock liegt hinter uns. Im Jahresverlauf 2025 bewegten sich die Zinsen in einem engen Korridor zwischen 3 und 3,5 Prozent – eine Seitwärtsbewegung, die Finanzexperten als „neue Normalität“ bezeichnen.
| Zinsbindung | Aktueller Topzins (Dez. 2025) | Prognose 2026 |
|---|---|---|
| 5 Jahre | ca. 3,1–3,4 % | 3,0–3,5 % |
| 10 Jahre | ca. 3,3–3,7 % | 3,1–4,0 % |
| 15 Jahre | ca. 3,5–3,9 % | 3,4–4,2 % |
| 20 Jahre | ca. 3,6–4,0 % | 3,6–4,3 % |
Hinweis: Die Zinssätze sind Richtwerte und hängen von individuellen Faktoren wie Eigenkapital, Beleihungswert und Bonität ab.
Bauzinsen Prognose 2026: Das sagen die Experten
Die großen Baufinanzierungsvermittler sind sich einig: Deutlich sinkende Bauzinsen sind 2026 nicht zu erwarten. Im Gegenteil – die Mehrheit rechnet mit leicht steigenden Zinsen. Das sind die wichtigsten Prognosen:
Dr. Klein Expertenrat
Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats von Dr. Klein, prognostiziert für das erste Halbjahr 2026 eine Zinsspanne zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. „Die Seitwärtsbewegung der vergangenen Monate setzt sich fort, allerdings mit leichter Aufwärtstendenz“, erklärt der Zinsexperte. Top-Zinsen von knapp über 3 Prozent seien zu Jahresbeginn möglich, wenn einzelne Banken aggressiver kalkulieren, um ihre Bücher zu füllen.
Interhyp-Bankenpanel
Das Interhyp-Bankenpanel, ein Expertengremium namhafter deutscher Kreditinstitute, zeichnet ein ähnliches Bild: 60 Prozent der Befragten erwarten im kommenden Jahr steigende Bauzinsen. Etwa 20 Prozent gehen von stabilen Zinsen aus. „Sinkende Bauzinsen prognostiziert aktuell niemand mehr im Panel“, betont Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei Interhyp. Für Ende 2026 erwartet das Panel Zinsen um die 4-Prozent-Marke.
Deutsche Bank
Die Deutsche Bank rechnet für Ende 2026 mit Hypothekenzinsen von rund 4 Prozent für 5- bis 10-jährige Zinsbindungen. Prognosen anderer Bausparkassen liegen in einem ähnlichen Korridor zwischen 3,8 und 4,2 Prozent.
💡 Expertenrat:
„Angesichts der Prognosen raten wir davon ab, auf fallende Zinsen zu spekulieren. Das Risiko steigender Kosten überwiegt derzeit deutlich. Wer kaufen kann und das passende Objekt gefunden hat, sollte jetzt Fakten schaffen.“ – Mirjam Mohr, Interhyp
Was beeinflusst die Bauzinsen 2026?
Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Anders als oft angenommen, ist der EZB-Leitzins nicht der wichtigste Treiber. Entscheidend sind vor allem die Renditen langfristiger Bundesanleihen, an denen sich Banken bei der Kalkulation ihrer Hypothekenzinsen orientieren.
1. Steigende Staatsverschuldung
Der wichtigste Faktor für 2026: Die Bundesregierung plant ein Rekordvolumen an neuen Bundesanleihen, um das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaschutz zu finanzieren. Wenn der Staat mehr Geld am Kapitalmarkt aufnimmt, steigen die Renditen – und damit auch die Bauzinsen.
Florian Pfaffinger von Dr. Klein erwartet, dass sich die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen im ersten Halbjahr 2026 in einem Korridor von 2,6 bis 2,9 Prozent bewegen. Aktuell liegen sie bei etwa 2,86 Prozent.
2. EZB-Leitzins
Der Einlagenzins der Europäischen Zentralbank liegt seit Juni 2025 stabil bei 2,0 Prozent. Experten erwarten für das erste Halbjahr 2026 keine Änderung. Die Inflation im Euroraum liegt mit 2,1 Prozent nur knapp über dem EZB-Zielwert. Der Leitzins beeinflusst Bauzinsen allerdings nur indirekt – wichtiger sind die Renditen am Kapitalmarkt.
3. Geopolitische Unsicherheiten
Die US-Zollpolitik unter Präsident Trump, die Entwicklungen in der Ukraine und andere geopolitische Spannungen können die Zinsen kurzfristig stark beeinflussen. Bei Unsicherheit flüchten Anleger in sichere Bundesanleihen – das drückt die Renditen und damit die Bauzinsen. Umgekehrt steigen die Zinsen, wenn sich die Lage entspannt.
4. Energieeffizienz der Immobilie
Ein oft unterschätzter Faktor: Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie beeinflusst zunehmend den Zinssatz. Viele Banken vergeben ihre Top-Konditionen nur noch für energieeffiziente Gebäude. Bei schlechten Energieeffizienzklassen können Zinsaufschläge von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten fällig werden.
Immobilienpreise 2026: Moderater Anstieg erwartet
Parallel zu den Bauzinsen entwickeln sich auch die Immobilienpreise. Nach der Korrektur 2023/2024 zeigt der Markt seit Ende 2024 wieder nach oben. Im Jahr 2025 stiegen die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit um etwa 3 Prozent.
Für 2026 erwarten Experten eine ähnliche Entwicklung:
| Quelle | Prognose Preisentwicklung 2026 |
|---|---|
| BVR (Volksbanken) | +3,1 % bundesweit |
| LBBW Research | +3 bis 4 % bundesweit |
| Dr. Klein | ca. +3 % (Metropolen +4-5 %) |
| Reuters-Umfrage | ca. +3,5 % |
„Es gibt keine Anzeichen, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nachlässt“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Die Gründe: Es wird weiterhin zu wenig gebaut, das Angebot an Bestandsimmobilien ist knapp, und die stark steigenden Mieten treiben Menschen in Richtung Wohneigentum.
Besonders in Ballungszentren dürfte der Preisanstieg höher ausfallen. In Metropolen wie München, Hamburg, Berlin und Frankfurt sind laut Neumann „punktuell auch vier oder fünf Prozent möglich“.
📊 Wohnungsmarkt bleibt angespannt:
Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet damit, dass der tatsächliche Wohnraumbedarf 2026 nur zu etwa 58 Prozent gedeckt wird. Im Jahr 2025 lag die Quote bei 64 Prozent. Der Bauüberhang – also genehmigte, aber nicht gebaute Wohnungen – liegt bei rund 760.000 Einheiten.
KfW-Förderung 2026: EH55 ist zurück
Eine gute Nachricht für Bauherren: Die beliebte KfW-Förderung für Effizienzhäuser im Standard EH55 ist seit dem 16. Dezember 2025 wieder verfügbar. Der Bund stellt für 2026 rund 800 Millionen Euro bereit, um den stockenden Wohnungsbau anzukurbeln.
Was wird gefördert?
Die Förderung gilt für den Neubau und Ersterwerb von Wohngebäuden, die den Effizienzhaus-55-Standard erfüllen. EH55 bedeutet: Das Gebäude verbraucht nur 55 Prozent der Energie eines vergleichbaren Standardhauses.
Wichtige Voraussetzungen:
- Wärmeversorgung zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien (Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Solarwärme)
- Fossile Energieträger wie Öl und Gas sind ausgeschlossen
- Gültige Baugenehmigung muss bei Antragstellung vorliegen
- Mit dem Bau darf erst nach Antragstellung begonnen werden
- Kaufverträge beim Ersterwerb dürfen erst ab 16.12.2025 geschlossen sein
Wie hoch ist die Förderung?
Die Förderung erfolgt über zinsvergünstigte KfW-Kredite. Tilgungszuschüsse sind derzeit nicht vorgesehen. Die wichtigsten Eckdaten:
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Kredithöchstbetrag | 100.000 Euro pro Wohneinheit |
| Kreditlaufzeit | Bis zu 35 Jahre |
| Zinsbindung | Bis zu 10 Jahre |
| Förderart | Zinsverbilligter Kredit (kein Zuschuss) |
| Kommunen | Können alternativ einen Zuschuss von 7,5 % beantragen |
Wichtig: Die Mittel sind begrenzt. Wer von der Förderung profitieren möchte, sollte schnell handeln. Erfahrungsgemäß sind beliebte KfW-Programme rasch ausgeschöpft. Der Antrag wird über die Hausbank gestellt.
Tipps für die Baufinanzierung 2026
Angesichts der Zinsprognosen und Marktentwicklungen sollten Immobilienkäufer einige Punkte beachten:
1. Nicht auf fallende Zinsen warten
Das Zeitfenster für günstige Konditionen ist jetzt. Alle Expertenprognosen deuten auf stabile bis leicht steigende Zinsen hin. Wer spekuliert, riskiert höhere Finanzierungskosten.
2. Eigenkapital aufstocken
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihr Zinssatz. Banken belohnen eine niedrige Beleihungsquote mit besseren Konditionen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten.
3. Energieeffizienz beachten
Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie beeinflusst nicht nur die Heizkosten, sondern auch den Zinssatz. Viele Banken bieten Top-Konditionen nur noch für Gebäude mit guter Energiebilanz. Bei älteren Immobilien lohnt es sich, eine energetische Sanierung mitzufinanzieren.
4. Zinsbindung strategisch wählen
Bei einer erwarteten Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz ist eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren sinnvoll. Sie bietet Planungssicherheit, ohne zu viel Zinsaufschlag zu kosten. Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren Zinsbindung liegt aktuell bei etwa 0,3 Prozentpunkten.
5. Förderprogramme prüfen
Neben der EH55-Förderung gibt es weitere KfW-Programme wie „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) oder „Jung kauft Alt“ für Familien. Auch Länderprogramme können attraktiv sein. Ein unabhängiger Finanzierungsberater hilft, die optimale Förderkombination zu finden.
6. Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierung
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus? Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuellen Konditionen bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Angesichts der Prognose steigender Zinsen kann das sinnvoll sein.
Rechenbeispiel: So wirken sich steigende Zinsen aus
Kleine Zinsunterschiede haben große Auswirkungen auf die Gesamtkosten einer Baufinanzierung. Das zeigt folgendes Beispiel:
| Zinssatz | Monatliche Rate* | Zinskosten nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 3,5 % | 1.375 Euro | ca. 89.000 Euro |
| 4,0 % | 1.500 Euro | ca. 104.000 Euro |
| 4,5 % | 1.625 Euro | ca. 119.000 Euro |
*Annahmen: Darlehenssumme 300.000 Euro, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung
Der Unterschied zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bedeutet 250 Euro mehr pro Monat – und rund 30.000 Euro mehr Zinskosten in zehn Jahren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Im Dezember 2025 liegen die Bauzinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei etwa 3,3 bis 3,7 Prozent (Topzins). Der durchschnittliche effektive Jahreszins liegt bei rund 3,5 bis 3,8 Prozent. Die genauen Konditionen hängen von Faktoren wie Eigenkapital, Beleihungswert und Bonität ab.
Werden die Bauzinsen 2026 sinken?
Nein, laut Expertenmeinungen ist mit sinkenden Bauzinsen 2026 nicht zu rechnen. 60 Prozent der Finanzexperten im Interhyp-Bankenpanel erwarten steigende Zinsen, 20 Prozent stabile Zinsen. Niemand prognostiziert aktuell sinkende Bauzinsen. Der Dr. Klein Expertenrat rechnet mit einer Spanne von 3,1 bis 3,7 Prozent im ersten Halbjahr.
Was beeinflusst die Bauzinsen?
Die wichtigsten Faktoren sind: die Renditen 10-jähriger Bundesanleihen (wichtigster Indikator), die Staatsverschuldung und Anleiheemissionen, die Inflation und Inflationserwartungen, geopolitische Entwicklungen sowie indirekt der EZB-Leitzins. Für 2026 ist besonders die hohe Neuverschuldung des Bundes relevant, die zu steigenden Anleiherenditen führen dürfte.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Empfohlen werden mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei 60 bis 80 Prozent Beleihung erhalten Sie deutlich bessere Zinssätze als bei einer Vollfinanzierung. Jeder Prozentpunkt weniger Beleihung kann den Zinssatz um 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte verbessern.
Welche KfW-Förderung gibt es 2026 für Neubauten?
Seit dem 16. Dezember 2025 fördert die KfW wieder Neubauten im Effizienzhaus-55-Standard. Es gibt zinsvergünstigte Kredite bis 100.000 Euro pro Wohneinheit mit bis zu 35 Jahren Laufzeit. Voraussetzung: 100 Prozent erneuerbare Energien für die Wärmeversorgung und eine gültige Baugenehmigung. Daneben gibt es das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) mit Zinsen ab 1,31 Prozent.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026?
Experten erwarten für 2026 einen moderaten Preisanstieg von etwa 3 bis 3,5 Prozent im bundesweiten Durchschnitt. In Ballungszentren und Metropolen könnten die Preise um 4 bis 5 Prozent steigen. Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt: Der Wohnraumbedarf wird 2026 voraussichtlich nur zu 58 Prozent gedeckt.
Fazit: Bauzinsen 2026 – Jetzt handeln statt warten
Die Bauzinsen werden sich 2026 voraussichtlich in einem Korridor zwischen 3,1 und 4 Prozent bewegen – mit leichter Tendenz nach oben. Wer auf deutlich sinkende Zinsen hofft, dürfte enttäuscht werden. Die hohe Staatsverschuldung und die damit verbundenen Rekord-Anleiheemissionen sprechen eher für steigende Renditen und damit höhere Bauzinsen.
Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise moderat weiter. Das bedeutet: Wer kaufen will und kann, sollte nicht zu lange zögern. Eine professionelle Beratung durch unabhängige Finanzierungsvermittler hilft, die optimalen Konditionen und Förderprogramme zu finden.
Die neue KfW-Förderung für EH55-Neubauten bietet eine zusätzliche Chance – allerdings sind die Mittel begrenzt. Wer ein genehmigtes Bauvorhaben hat, sollte schnell handeln.
Dieser Artikel wird bei neuen Entwicklungen zur Zinsentwicklung aktualisiert.
Über den Autor
Redaktion Rathausnachrichten | Wirtschaft & Finanzen
Unser Redaktionsteam informiert über aktuelle Entwicklungen bei Immobilienfinanzierung, Zinsen und Förderprogrammen. Wir liefern fundierte Informationen für Kaufinteressierte und Eigenheimbesitzer.
Quellen: Dr. Klein, Interhyp, KfW, Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken
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