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Die schwarz-rote Koalition hat sich bei der Reform des Heizungsgesetzes auf eine Kostenbremse für Mieter geeinigt. Am 1. Mai 2026 präsentierte die Bundesregierung die Details zur Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das künftig als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) bekannt sein wird. Die wichtigsten Neuerungen: Ab 2029 gilt eine sogenannte Biotreppe für bestehende Wohngebäude, und Vermieter müssen sich ab 2028 an den laufenden Heizkosten beteiligen und die Hälfte der Netzentgelte, des CO₂-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen.
Das Wichtigste in Kürze
- 65-Prozent-Regel entfällt: Die umstrittene Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wird gestrichen.
- Gas und Öl wieder Wahlfreiheit: Künftig können neben der Wärmepumpe, Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizungen weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.
- Biotreppe ab 2029: Der Anteil CO2-neutraler Brennstoffe soll ab 2029 bei zehn Prozent liegen.
- Vermieter zahlen mit: Bei den ersten drei der vier Stufen der Biotreppe teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten zur Hälfte; ab 2028 werden auch Kohlendioxidkosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte aufgeteilt.
Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt
Die 65-Prozent-Regelung entfällt, was einer fundamentalen Abkehr vom Ampel-Heizungsgesetz gleichkommt. Der Einbau neuer Gas- und Ölheizungen soll weiter möglich sein. Das gibt Hauseigentümern und Mietern mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl ihres Heizsystems.
Allerdings besteht kein unbegrenztes Vertrauen in fossile Energien: Es gelten auch keine Betriebsverbote mehr. Das bedeutet, dass alte Heizkessel weiterlaufen dürfen – es ist keine erzwungene Modernisierung vorgesehen. Der Betrieb von Gas- und Ölheizungen ist bis zum 31. Dezember 2044 erlaubt; ab 2045 dürfen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
Biotreppe ab 2029: Wie die Stufenregelung funktioniert
Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel setzt die Koalition auf ein neues Konzept: die sogenannte Biotreppe. Ab dem 01.01.2029 soll eine sogenannte Biotreppe gelten, bei der der Anteil an erneuerbaren Brennstoffen wie Biomethan oder synthetische E-Fuels schrittweise ansteigt. Das bedeutet konkret: Neue Gas- und Ölheizungen können ab sofort eingebaut werden, müssen aber ab Januar 2029 schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden.
Die Beimischungsquote CO2-neutraler Brennstoffe soll ab 2029 zunächst bei mindestens zehn Prozent liegen. Bis 2040 sind weitere Stufen geplant, deren genaue Höhe noch festgelegt wird. Auf diese Weise soll der Anteil an CO2 Emissionen sinken.
Allerdings gibt es eine grundsätzliche Herausforderung: Es ist unklar, ob ausreichend geeignete Gase zur Verfügung stehen werden, wobei hohe Kosten auf Mieter zukommen könnten. Experten warnen bereits vor Versorgungslücken bei Biomethan und grünem Wasserstoff.
Kostenteilung zwischen Mietern und Vermietern ab 2028
Ein zentraler Punkt der Reform ist der Mieterschutz. Vermieter, die eine neue fossile Heizung einbauen, müssen sich an den laufenden Heizkosten beteiligen und die Hälfte der Netzentgelte, des CO₂-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen.
Bei den ersten drei der geplanten vier Stufen der Biotreppe teilen sich Mieter und Vermieter je zur Hälfte den für diese biogenen Brennstoffe anfallenden Preisbestandteil. Ab 2028 werden zudem anfallende Kohlendioxidkosten je zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt, ebenso anfallende Gasnetzentgelte.
Diese 50/50-Regelung soll verhindern, dass Mieter durch die Entscheidung des Vermieters für fossile Brennstoffe unverhältnismäßig belastet werden. Die konkrete Umsetzung der neuen mietrechtlichen Vorschriften erfolgt in einem Gesetz, das die sperrige Bezeichnung „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“ (CO₂KostAufG) trägt.
Kritik von Umweltverbänden und Vermieterverbänden
Die Einigung löst kontroverse Reaktionen aus. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, sprach von einem „politischen Offenbarungseid“. Vermieter argumentieren, dass die Kostenteilungsregeln wirtschaftliche Belastungen mit sich bringen.
Andererseits sehen Umweltorganisationen Klimaschutzrückschritte. Umweltverbände warnen vor einer Kostenfalle beim Gas – langfristig gebe es höhere Kosten durch steigende CO2-Preise und Gasnetzentgelte, zudem gibt es Warnungen, dass Biogase die Heizkosten verteuern und es Rückschritte beim Klimaschutz im Gebäudebereich gibt.
Katharina Dröge, Fraktionsvorsitzende der Grünen, bezeichnete das Gesetz als „völlig verrückten Plan“; auch der neue Entwurf, der Mieter entlasten soll, könne „nicht darüber hinwegtäuschen“, dass es „sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter“ in Zukunft teurer werde.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung austauschen?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden, solange sie funktionieren, und Reparaturen sind erlaubt.
Welche Kosten fallen für Mieter bei einer neuen Gasheizung an?
Künftig sollen CO2-Abgaben, Gasnetzentgelte und die Kosten der Bio-Treppe zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Die genaue Höhe hängt von Gaspreisen und CO2-Abgaben ab.
Wann tritt das neue Gesetz in Kraft?
Das neue Gesetz soll spätestens am 1. Juli in Kraft treten. Das Kabinett wird es voraussichtlich Mitte Mai beschließen.
Fazit
Die schwarz-rote Koalition hat sich bei der Reform des Heizungsgesetzes auf eine Kostenbremse für Mieter geeinigt, die ab 2028 die Finanzierungslast zwischen Vermietern und Mietern aufteilt. Gas- und Ölheizungen bleiben weiterhin erlaubt, müssen aber ab Januar 2029 mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Kraftstoffe betrieben werden. Die Reform signalisiert einen Wendepunkt vom Umbau der Heizsysteme zu klimafreundlicheren Brennstoffen – allerdings unter Vorbehalten: Verfügbarkeit und Kosten von Biomethan und grünem Wasserstoff bleiben zentrale Unsicherheitsfaktoren für die Wirtschaftlichkeit dieser Lösung.
